由《沈城楼市报》智库中心统计，1-11月沈阳别墅产品位于三至四环之间成交了套，位列榜单首位，而三环内的成交量达到了套（其中二至三环套），远超过四环外。
那么问题来了，沈阳的三环距离市中心远吗？不远！范围有多大？往南还没有到新市府板块，往北也就到三台子立交桥，往东没过东陵公园，而往西才到张士片区。
户型面积趋小，功能型别墅热度攀升
放眼于当下市场，户型面积在-平之间的联排别墅比比皆是，尤其是平左右的小联排备受客群青睐，而那种平以上的大面积别墅在市场中的占比率出现了下探趋势，这一点，您同意吗？
1-11月份，平以下别墅成交套，位居榜单首位，平以上的别墅成交套，紧随其后。那种大面积才称得上是别墅的刻板印象在购房者的心中逐渐淡去，别墅生活已慢慢向大家靠近，那些怀有别墅梦、经济条件允许的小伙伴们，可以考虑置办一套了。
成交套数波动下行，年终恐难翘尾
就拿沈阳的房地产市场现状来看，其实别墅并没有那么“高不可攀”。11月全市别墅成交均价为元/平，基本上等同于市面上的洋房产品，或者可以说，这个价位已经比其他住宅产品低了很多，主要原因是外环底价别墅备案成交所牵引。
另外，从前11个月整体走势来看，成交套数走势呈波动下行，年末别墅市场出现翘尾概率基本为零；价格方面，基本维稳，均价保持在10-00元/平，这个价格高吗？笔者认为不高。但如果细分析来看，也有单价接近00元/平的，就看你选择什么样的产品了。
两极分化，浑南销量持续领跑，
价格适中
年1-11月，浑南区别墅成交套，沈北新区以套紧随其后，两区高居榜单前列。从整体的成交情况上看，呈现出了明显的“两极分化”，南北两大区域居多，其他区域平平，尤其是市内主城区，这与土地供应结构与开发商产品研发息息相关。
其实，这种市场格局也是近几年的主要形式，原于别墅产品的特殊性，对周边环境、配套、容积率、绿化率等等有着特殊的要求，而且中心城区土地供应量也在逐年减少，外加“限墅令”的出台，等等一系列因素造就了目前的市场结构。
-00元/平，
接受度最高的价格区间
年前11个月，均价在-00元/平的别墅成交套数最多，达到了套，成交均价为元/平。从套数与均价的二维对比上看，呈现出比较明显的“山峰”态势，也就是所谓的“两头低、中间高”。
值得注意的是，11月份商品住宅销售均价为元/平，仅比别墅均价低了约元/平，两类产品成交价格差值在逐年收缩。主因在于住宅品质的提升与功能经济型别墅的进场，另外随着洋房产品增量的持续走高，别墅市场库存量被压缩。在“限墅令”的大环境下，未来某一天，别墅产品会消失于在售的物业类型名单中
棋盘山与辉山遥遥领先，
生态环境是重要因素
1-11月，棋盘山板块别墅成交套，辉山成交套，两者位居前列。我们从板块分布上不难看出，基本上都处于三环外，除了长白岛。而这些板块的共性则是生态环境都接近于原始化，无论是依山还是傍水，那种映入眼帘的美景与沁人肺腑的鲜氧，一直是人们生活的让人向往，这也是很多购房者选择别墅产品的主要原因，也是早期开发商以前瞻的思维大手笔的投资开发布局市场的核心动力源。
全市别墅库存主要集中在
浑南与沈北，皇姑见底
截至11月末，全市别墅产品库存套数为套，总面积约.2万平，其中浑南区为套，位居库存量首位，沈北新区紧随其后，皇姑区存量最少，不足80套。从去化周期上看，苏家屯最长，为64个月（超五年），最短的为和平区，产品主要集中于长白岛及浑河两岸内。
未来市场可行性探索
全国“限墅令”已经出台很多年，别墅的成交价格在逐年下滑，有的人可能会说，不应该是“物以稀为贵”吗？但，你可能忽略了一点，那就是别墅所在区位以及对标客群置业目的，让别墅市场一直不温不火。在市场波动、环境趋严的大背景下，其实沈阳别墅市场的营销模式还可以再创新。
1.度假出租屋
客户通过正常渠道购买别墅产品后，经个人或中介或开发商转租出去，以日租或周租形式为主，供给用于度假需求的客群。他们多用于同事或家庭聚会、Party生日宴、企业或公司拓展型会议等活动。此运营模式的好处在于，增大业主不在居所时所产生的空置房的盘活率，促进别墅另一种运营模式，以提升客户对别墅未来增值的期待空间。
2.共享式庄园
年9月，用农村闲置房改造的“共享农庄”正式投入北京市场，住在城区的市民也可以租赁农房当“农户”。同年，国家发布政策，允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房，共享农庄也是遵循此政策应运而生。
近几年，共享模式被应用在多个类型产品中，不仅限于农庄，包括在别墅、公寓、民俗、商业等领域，皆具有不俗表现。作为限购之下的沈阳，以改善需求为主的别墅市场采取此种新型运营模式，无疑是缓解抗压的“良药”。其运营模式风险相比前两者略有增大，但在模式上更加减少了限购的影响。主要通过开发商自营，业主共同享受别墅居住与使用权，通过时间与会员制的限制进行化阶段营销。类似于租赁住房的模式，不同的地方在于庄园内的配套与产业模式更加具有黏贴性、市场化及自控性